Gestiones para el permiso de obra

Para autorizar tareas de mantenimiento y reformas puntuales en edificios existentes, como reparar revestimientos, pisos o cubiertas sin afectar la estructura, y modificar instalaciones sin aumentar su capacidad. El encuadre depende del tipo de tarea: no existe una superficie máxima general que permita incluir cualquier reforma en esta categoría. Las ampliaciones y las intervenciones estructurales deben evaluarse mediante el permiso correspondiente.

Lo necesitan propietarios o personas autorizadas que quieren realizar trabajos en un inmueble, antes de comenzar las tareas y una vez verificado que su alcance corresponde a un aviso y no requiere otro permiso.

• Cuenta miBA.
• Informe de dominio vigente.
• Autorización del propietario, cuando corresponda.
• Conformidad de condóminos o documentación de propiedad horizontal, según el inmueble.
• Memoria de las tareas y fotografías del estado actual, en edificios catalogados.

Para presentar y registrar los planos del proyecto, verificando su adecuación a la normativa. Es una etapa previa a la obtención del permiso de ejecución correspondiente.

Lo necesitan propietarios, desarrolladores y profesionales que proyectan una obra nueva, ampliación o modificación que requiere registro. Se necesita cuando el proyecto está definido y se debe avanzar con su revisión y registro antes de tramitar el permiso de ejecución de obra civil.

• Cuenta miBA.
• Informe de dominio vigente.
• Planos del proyecto.
• Encomienda profesional.
• Planos antecedentes, según la intervención.
• Documentación estructural, estudio de suelos y proyectos de instalaciones, cuando correspondan.
• Autorizaciones y comprobantes de pago de los derechos correspondientes.

Para gestionar la autorización y documentación necesarias para demoler total o parcialmente una construcción.

Lo necesitan propietarios y desarrolladores antes de demoler una construcción completa o parte de ella, por ejemplo, retirar un sector construido, losas o elementos estructurales. El retiro de revestimientos o ciertas divisiones interiores puede encuadrar en otro trámite según su alcance. Deben revisarse los planos anteriores, las condiciones estructurales y de los edificios linderos, y la situación patrimonial. En inmuebles catalogados o con protección patrimonial, la intervención puede estar limitada o no admitirse, y requiere la evaluación del organismo competente.

• Cuenta miBA.
• Informe de dominio vigente.
• Planos de demolición.
• Encomienda del profesional responsable.
• Declaración jurada de impacto ambiental.
• Memoria estructural, en demoliciones parciales.
• Autorizaciones, conformidades y comprobantes de pago que correspondan.

Para presentar los cambios respecto de un proyecto registrado y actualizar la documentación correspondiente.

Lo necesitan propietarios, desarrolladores y profesionales cuando se proponen cambios respecto del proyecto registrado. Requieren una nueva presentación las modificaciones de superficies, volumetría, altura, estructura, usos o distribución que alteran los planos y las condiciones aprobadas, como ampliar ambientes, agregar superficie construida, modificar escaleras o medios de salida, o cambiar el destino de un sector. El profesional determina la vía de presentación antes de ejecutar los cambios.

• Identificación del expediente.
• Plano registrado.
• Planos con las modificaciones propuestas.
• Encomienda profesional.
• Documentación que acredite el derecho a realizar la gestión.
• Actualización de cálculos estructurales, instalaciones y demás piezas técnicas afectadas, según los cambios.

Para adelantar el inicio de una obra nueva mediante una revisión preliminar que aprueba su volumetría. Frente al procedimiento habitual, permite declarar el inicio sin esperar a completar el registro del proyecto y su permiso de ejecución, que igualmente deben obtenerse. El avance permitido depende del tamaño de la obra y de las etapas de verificación. Se presenta bajo responsabilidad profesional: los profesionales asumen, mediante declaraciones juradas y estudios técnicos, la responsabilidad por la documentación y el cumplimiento normativo. Esto incluye las responsabilidades derivadas de su actuación y no elimina los controles ni las obligaciones del propietario.

Pueden solicitarlo propietarios y desarrolladores de obras nuevas que cumplan las condiciones urbanísticas y técnicas del régimen. No corresponde a una simple reforma o ampliación de un edificio existente. Deben contar con el proyecto volumétrico, los estudios técnicos y los profesionales responsables, y verificar las restricciones aplicables a la parcela. Según la superficie, el avance autorizado llega hasta el conforme a obra en obras de 50 a 500 m², hasta AVO2 entre 500 y 2.500 m², y hasta AVO1 en obras mayores a 2.500 m²; los límites de cada categoría deben confirmarse al presentar el caso.

• Cuenta miBA.
• Informe de dominio vigente.
• Planos del proyecto y su volumetría.
• Memoria descriptiva.
• Encomiendas y declaración jurada de responsabilidad profesional.
• Declaración jurada de proyecto estructural y planillas de cálculo vinculadas al estudio técnico.
• Declaración jurada de estudio de suelos vinculada al estudio técnico.
• Declaración jurada de cálculo de población y medios de salida vinculada al estudio técnico.
• Certificado de Aptitud Ambiental.
• Comprobantes de pago y autorizaciones particulares del inmueble.

Para obtener la autorización de ejecución de las tareas previstas en un proyecto registrado y vigente.

Lo necesitan propietarios y desarrolladores que van a ejecutar obras sujetas a este permiso, junto con los profesionales responsables. Se necesita después del registro del proyecto y antes de comenzar las tareas que requieren esta autorización.

• Registro en etapa de proyecto vigente.
• Documentación de titularidad.
• Certificado de Aptitud Ambiental.
• Comprobantes de los derechos correspondientes.
• Antecedentes de demolición o acreditación de baldío, cuando correspondan.
• Autorizaciones y documentación adicional exigida según la categoría de obra.

Es una categoría que comprende modificaciones internas no estructurales en superficies con registro previo, sin límite de superficie, y demoliciones o modificaciones parciales estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 50 m². La complejidad de la intervención puede exigir un trámite de mayor alcance, aun cuando no supere esa superficie.

Para autorizar intervenciones de alcance acotado mediante un procedimiento bajo responsabilidad profesional. A diferencia del circuito habitual de una obra menor, permite gestionar la micro obra sin tramitar por separado el registro en etapa de proyecto y el permiso de ejecución de obra civil. Cuando se cumplen las condiciones, la documentación y el aviso de inicio exigidos, puede iniciarse bajo responsabilidad profesional antes de obtener el permiso definitivo.

Lo necesitan propietarios o personas autorizadas antes de iniciar intervenciones que encuadran en esta categoría. La modalidad de inicio bajo responsabilidad profesional admite viviendas, locales comerciales, oficinas, agencias comerciales y estudios profesionales. No admite, entre otros casos, excavaciones con submuración, determinados cambios de uso con límite de superficie ni parcelas en Áreas Especiales Individualizadas; también debe verificarse la protección patrimonial del inmueble.

• Informe de dominio vigente.
• Planos.
• Encomiendas profesionales.
• Declaración jurada de responsabilidad profesional.
• Certificado de Aptitud Ambiental.
• Comprobantes de los pagos correspondientes.
• Documentación estructural y estudio de suelos, según las tareas.
• Conformidad de propietarios o del director de la obra principal, cuando corresponda.

Para documentar cómo quedó ejecutada la obra y gestionar su registro y cierre formal mediante el certificado final correspondiente.

Lo necesitan propietarios, desarrolladores y profesionales responsables al finalizar la obra. La documentación conforme a obra acredita el estado construido y puede ser necesaria para una habilitación comercial que requiera antecedentes de obra, la subdivisión o modificación de planos de propiedad horizontal y otras gestiones sobre el inmueble. El certificado final y el plano conforme son documentos distintos: no se exige el certificado final como requisito universal de toda habilitación, y algunos trámites admiten antecedentes o instancias de verificación específicas.

• Antecedentes del permiso.
• Documentación de titularidad.
• Encomienda profesional.
• Planos conforme a obra, cuando correspondan.
• Documentación de las instalaciones exigidas según el uso.
• Verificaciones de obra, conformidades y pagos necesarios para el cierre.

Para elaborar y registrar el plano que identifica las unidades y los sectores comunes de un inmueble, como parte del proceso de constitución de la propiedad horizontal.

Lo necesitan propietarios y desarrolladores que buscan organizar un edificio en unidades susceptibles de titularidad independiente. Se necesita cuando se prepara la división del inmueble y la posterior instrumentación y escrituración de las unidades.

• Certificado de información catastral.
• Informe de dominio.
• Planos de obra y sus complementos.
• Plano de propiedad horizontal.
• Memoria técnica.
• Encomienda profesional.
• Nota de presentación con firmas certificadas.
• Boleta de ABL.
• Documentación de liquidación y pago de derechos.
• Antecedentes particulares del inmueble.

Para regularizar obras ejecutadas sin la documentación correspondiente o con diferencias respecto de lo autorizado, cuando cumplen las condiciones que permiten su registro. Las infracciones al Código Urbanístico no se regularizan mediante este trámite.

Lo necesitan propietarios de inmuebles con construcciones o modificaciones que presentan irregularidades documentales o normativas. Puede ser una gestión previa a una habilitación comercial que exija planos de obra actualizados, una modificación de planos de propiedad horizontal o una actualización de la descripción del inmueble en la escritura. También se necesita al recibir una intimación o detectar diferencias entre lo construido y lo registrado. La posibilidad de regularización y los pasos posteriores dependen de cada caso.

• Verificación previa de que la obra pueda regularizarse.
• Informe de dominio vigente.
• Relevamiento y planos de lo construido.
• Encomienda profesional.
• Memoria o informe técnico.
• Documentación estructural.
• Antecedentes disponibles.
• Formularios, conformidades y pagos correspondientes.

Para relevar y documentar las características de la parcela, sus dimensiones, construcciones y particularidades catastrales, y obtener el certificado correspondiente.

Lo necesitan propietarios y adquirentes para operaciones de compraventa y otros cambios de dominio de parcelas alcanzadas por el requisito, especialmente cuando no están divididas en propiedad horizontal, antes de su presentación en el Registro de la Propiedad Inmueble. También corresponde revisar el estado parcelario si las medidas documentadas no coinciden con las reales al desarrollar un proyecto. El final de obra es una gestión diferente: no implica por sí solo que deba tramitarse un nuevo estado parcelario; deben revisarse las modificaciones catastrales del caso.

• Cuenta miBA.
• Informe de dominio.
• Encomienda profesional.
• Certificado de empadronamiento.
• Relevamiento de la parcela.
• Formularios técnicos y valuatorios.
• Representación gráfica de la parcela.
• Fotografía de la fachada.
• Documentación adicional según los antecedentes y las condiciones del inmueble.

Para gestionar la documentación y los registros correspondientes a instalaciones eléctricas, sanitarias, térmicas, de prevención contra incendios y otras especialidades, según el alcance del proyecto.

Lo necesitan propietarios, desarrolladores, empresas y profesionales cuando una obra nueva incorpora instalaciones sujetas a registro, o cuando una reforma, ampliación o cambio de uso exige modificar su proyecto o capacidad. Por ejemplo, al ampliar una instalación eléctrica, incorporar equipos térmicos o adecuar la protección contra incendios de un establecimiento. La obligación depende de la especialidad, el uso, la superficie y las características técnicas. Debe verificarse durante el proyecto y antes de ejecutar las tareas, y completarse con la documentación conforme a obra que corresponda.

• Documentación del inmueble y del titular.
• Planos de la instalación.
• Participación de profesionales con incumbencia en la especialidad.
• Encomiendas, memorias y cálculos, según el trámite.
• Antecedentes registrados y autorizaciones, cuando correspondan.
• Documentación de ensayo o verificación, según la instalación y la gestión.

Para solicitar una extensión del plazo de un permiso cuando la obra o instalación no puede completarse dentro de su vigencia y el trámite admite esa ampliación.

Lo necesitan titulares y profesionales responsables de obras o instalaciones que requieren más tiempo para finalizar. Se necesita al prever que el plazo será insuficiente, revisando con anticipación el vencimiento y las condiciones de la solicitud.

Los plazos se cuentan desde el otorgamiento. En instalaciones asociadas a una obra civil, rige el plazo de la categoría de esa obra. Debe verificarse el vencimiento indicado en cada registro o permiso y las condiciones para solicitar una ampliación.

• Registro en etapa de proyecto: 2 años para solicitar el permiso de ejecución.
• Aviso de obra y permiso de demolición: 1 año para finalizar las tareas.
• Permiso de micro obra: 1 año para iniciar y 2 años para finalizar.
• Permiso de obra menor: 1 año para iniciar y 3 años para finalizar.
• Permiso de obra media: 1 año para iniciar y 4 años para finalizar.
• Permiso de obra mayor: 1 año para iniciar y 6 años para finalizar.
• Permiso de ejecución de instalaciones: 2 años para finalizar.

• Identificación del expediente y del permiso.
• Nota de solicitud con el período de ampliación requerido.
• Documentación de titularidad correspondiente.
• Presentación dentro del plazo admitido.
• Pago de los derechos aplicables.

La plusvalía es el mayor aprovechamiento constructivo que una parcela obtiene por cambios en la normativa urbanística. En CABA, el Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable capta parte de ese beneficio mediante un pago destinado a financiar infraestructura, equipamiento, espacio público y vivienda.

Deben abonarlo los propietarios o desarrolladores que solicitan un permiso con metros cuadrados adicionales a los admitidos por el anterior Código de Planeamiento Urbano, cuando el proyecto está alcanzado por el régimen. Se liquida junto con los derechos de construcción, considerando las superficies computables, la ubicación y las exclusiones o beneficios aplicables.

• Datos catastrales del terreno.
• Planos y cómputo de superficies del proyecto.
• Antecedentes urbanísticos.
• Datos del expediente.
• Información sobre las superficies alcanzadas y los pagos previos.
• Documentación que respalde beneficios o tratamientos particulares, si correspondieran.